오늘은 미국 주택 구입 절차에 대해 간략하게 정리해 보려고 합니다.
또 2021년 미국 캘리포니아에 첫 집을 마련한 구매자로 써의 후기를 작성해 보겠습니다.
부동산 형태에 따라 단계가 추가되거나 생략될 수 있지만 미국의 모든 부동산 매매 절차는 크게 이렇게 나눌 수 있습니다.
- 예산 확인
- 모기지 사전승인 (Pre-Approval)
- 부동산에이전트 (Real Estate agent/broker) 찾기
- 하우스헌팅 (House hunting)
- 오퍼 와 카운터오퍼 (Offer and Counter offer)
- 에스크로 (Escrow)
- 홈 인스펙션 (Home Inspection)
- 주택감정 (Home Appraisal)
- 최종 집 수리 (Repair and Credit)
- 최종 워크쓰루 (Final Walkthrough)
- 클로징 / 소유권이전 (Closing / Recording )
단계가 복잡해 보이지만 보통 부동산 에이전트가 가이드를 해주기 때문에 사전에 자료조사만 해놓으신다면 어려움 없이 미국 부동산 구매를 성공적으로 하실 수 있습니다.
1. 예산확인 (Budgeting)
미국에서 집을 구매할 때는 보통 모기지대출을 받아 구매합니다. 물론 현금으로만 미국 부동산 취득도 가능하며, 그렇게 되면 구매 절차 역시 조금 간단해 질 수 있습니다. 부동산대출 승인을 기다리지 않아도 되기 때문이죠.
내가 지금 집을 구매해도 되는지 알아보기위해서는 현재 미국 내에서의 신용도, 부동산 구매에 쓸 수 있는 현금, 대출 승인을 위한 자금출처 와 고용상태, 월급 등을 먼저 점검하여 나의 최종 예산을 알아보아야 합니다.
> 보통 자금출저, 신용도를 3개월 전부터 확인하기 때문에 집구매시기 5~6개월부터 관리를 추천합니다. 가족이나 지인의 도움을 받아 다운페이먼트를 마련하는 경우 적어도 3개월 전부터는 본인의 통장에 이체해 놓아야 복잡한 증명서 없이 자금을 사용할 수 있습니다
모기지론을 받아 집을 구매할 경우, 구매 시 필요한 현금은 다운페이먼트 (Down payment) + 클로징코스트 (Closing cost)로 이루어집니다. 클로징 코스트는 론을 클로징 할 때 드는 비용으로, 론오피서 (Loan officer)와 대출 종류 (Loan type)에 따라 비용이 달라지지만, 캘리포니아기준 집 구매가격의 3~5%라고 생각하고 준비하시면 될 것 같습니다.
예를들어 $200,000의 집을 구매할 경우 클로징으로 $6,000에서 $10,000 사이가 클로징 피가 되겠습니다.
최종 클로징코스트는 집구매 절자 마지막 클로징할때 받는 클로징 디스클로져 (Closing Disclosure)이라는 서류에 나오게 됩니다.
> 집가격이 높은 캘리포니아에서는 클로징코스트가 상당히 부담스러웠습니다. 개인적은 경험에서는 론을 받기 전 클로징코스트 위주로 론 쇼핑을 많이 했고 가장 좋은 조건을 제시한 모기지 렌더에게 대출을 받았습니다. Estimate 에서보다 약간 낮은 가격으로 최종 클로징 피로 내게 되었고 주택구매가격에 2.5% 정도를 클로징코스트로 내게 되었습니다.
모아놓은 현금으로 어느정도 가격의 집을 구매할 수 있는지 알아볼 수 있는 계산기들을 온라인에서 많이들 찾아볼 수 있습니다.
아래 링크에서 나는 얼마짜리 집을 구매할 수 있는지 알아보세요
질로우 집구매 예산 알아보기
https://www.zillow.com/mortgage-calculator/house-affordability/
2. 모기지 사전승인 (Mortgage Pre-Approval)
개인적인 미국주택 구매 경험에서 가장 중요하다고 생각했던 부분을 더 알아보기 위하여 지역 선정, 주택 형태 선정 등 미국주택구매에 필요한 기본적인 요소는 설명을 생략하겠습니다.
나의 예산을 확인하였다면 모기지 쇼핑을 통해 모기지 사전승인을 받아야 합니다.
모기지 사전승인 (Pre-Approval)은 별다른 변수가 없다면 론을 확실히 받을 수 있다는 증명서이기 때문에 부동산 에이전트에게도 집 서치에 있어 좋은 정보가 되며, 상대 매도자 (Seller)에게 오퍼를 넣기 위해서는 필수 조건이라고 할 수 있습니다.
모기지 사전승인 (Pre-Approval)을 받기 위해서는 렌더 혹은 렌딩 오피서 (lender / lending officer) 에게 연락을 하여 개인정보를 입력해야 합니다. 물론 신용도에 영향을 미칩니다. Credit pull 이 된다고도 하죠.
> 크레딧풀을 하기 이전에 렌더들과 상담을 할 때, Estimate을 달라고 해보세요. 앞서 말했듯이 클로징 피는 렌더마다 차이가 있기 때문에 Estimate을 먼저 받아 모기지 쇼핑 (Mortgage shopping)을 하시는 걸 추천합니다.
그중 조건이 가장 좋은 두 곳정도를 골라 Pre-Approval letter를 요청하면 크레디트풀을 최소한 할 수 있습니다.
> 부동산 에이전트를 먼저 구하냐, 렌더를 먼저 구하냐는 개인마다 의견차가 있는 것 같습니다. 보통 같이 일하는 분들이 많기 때문에 둘 중 하나를 먼저 구해서 추천받는 게 편리하다고 생각합니다. 바이어가 많은 걸 맞춰줘야 하는 셀러마켓에서는 돈의 펀딩이 기한안에 이뤄지는 게 정말 중요하기 때문에 믿을 수 있는 렌더를 찾는 게 정말 중요합니다.
(미국 집 구매) - 예산 확인, 모기지 사전승인 받기
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3. 부동산 에이전트 찾기 (Real Eastate Agent)
부동산에이전트는 미국 주택구매에 있어 구매자의 대변인이 되어주는 사람이기 때문에 정말 중요하다고 볼 수 있습니다.
경험이 많은 분들은 비용을 아끼기 위해 직접모든 절차를 진행하기도 하는데요, 부동산에이전트의 수수료는 판매자가 전담을 하기 때문에 경험이 많은 투자자가 아니라 일반 주택구매자 라면 에이전트를 꼭 끼고 구매하는 것을 추천합니다.
> 부동산 에이전트는 셀러의 에이전트와 소통을 대신하여 구매자가 필요한 부분을 조율 해주기도 하고 자신의 경험에 빗대어서 첫 집 구매자가 놓치는 부분을 많이 챙겨주기 때문에 정말 중요하다고 생각합니다.
간혹 1년짜리 계약을 요구하는 에이전트가 있는데 개인적으로는 좋은 경험을 하지 못하였습니다.
(미국집구매) 부동산 에이전트는 꼭 필요할까?/ 리얼터 잘고르는법
부동산 에이전트 (Real Estate Agent)는 미국 주택구매에 있어 구매자의 대변인이 되어주는 사람입니다. 경험이 많은 투자자들은 비용을 절감하기 위해 모든 절차를 직접 진행하기도 하지만, 특히 미
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4. 하우스 헌팅 (House Hunting)
집 물색을 할 때는 가격도 중요하지만, 집의 크기와 마당의 크기, 새집인지 아닌지, 주변 교통환경, 지역 등 많은 곳을 고려하여야 합니다.
물론 모든 조건을 만족하는 집을 찾을 수 있다면 좋겠지만, 대부분 한두가지를 양보해야 하기 때문에 리스트를 만들어 순위를 매긴 후에 중요한 조건을 만족하는 집들을 위주로 찾아보는 것을 추천합니다.
5. 오퍼와 카운터오퍼 (Offer and Counter Offer)
마음에 드는 집을 찾았다면 오퍼를 넣을 차례입니다. 이 부분 부터는 보통 부동산 에이전트가 전담하여 주기 때문에 구매자는 에이전트와 소통을 하면 됩니다. 오퍼를 넣을 때는 구매자가 원하는 가격과 컨틴전시 (Contingency) 등 원하는 조건들을 구체적을 작성하여 셀러 측에 보내게 됩니다. 셀러는 이를 수락할 수도, 거절할 수도 또 카운터오퍼로 조건이나 구매가격을 조정하여 바이어 측에 보낼 수 있습니다.
바이어 또한 셀러측의 카운터 오퍼에 대한 또 다른 카운터 오퍼를 보낼 수 있으며 이렇게 서로 간에 카운터오퍼가 오간 후에 수락이 되면 다음단계로 넘어가게 됩니다.
*컨틴전시란, 에스크로 오픈 후에도 계약금 (Deposit) 손실 없이 계약이 취소될 수있는 조건부 계약을 의미합니다.
기본적으로는 인스펙션, 집감정, 론 컨틴전시가 있습니다. 기간은 17일, 론은 21일 정도 되는데, 이 기간 안에 이 세 가지의 문제가 발생하면 계약금을 돌려받고 계약을 취소할 수 있어 구매자를 보호해 줍니다.
6. 에스크로 (Escrow)
오퍼가 수락이 된 후 집구매 금액의 3% 정도를 계약금 (EMD, Earnest Money Deposit)을 3일 내에 제삼자 중개회사에 보내면 에스크로가 오픈됩니다. 이 회사는 모든 집 구매과정이 완료될 때까지 보증인이 되어줍니다.
7. 홈인스펙션 (Home Inspection)
에스크로 오픈 시 매도자는 집에 관련된 모든 정도를 자세히 공개하는 디스클로져를 바이어에게 공개합니다. 그걸 기반하여 바이어는 각 분야의 전문가를 고용하여 홈 인스펙션을 진행하게 되며 에스크로 오픈 후 보통 17일 내에 완료하여 문제점이 발견된다면 셀러 측에 수리를 요청하여야 합니다.
> 구매자가 직접 인스펙터 (House inspector)들을 고용해도 되고 부동산에이전트에게 추천을 받아서 진행하여도 됩니다. 보통 3~4명의 각 분야의 전문가를 고용하게 되며 꼼꼼히 봐주는 평이 좋은 인스펙터를 고용하는 것이 중요합니다.
8. 주택감정 (Home Appraisal)
구매자 측에서 인스펙션과 같이 진행해야 하는 것 중 또 다른 하나가 바로 주택감정입니다. 이 절 차는 집에 가치를 집의 상태, 동네의 상태, 주변 매매 가격 등에 의해 평가하는 절차입니다. 전문 어프레이저 (Home Appraiser)를 고용하여 가치를 매긴 후 이 정보가 모기지론/ 융자 승인에 있어 최종적인 기준이 됩니다. 주택구입 가격에 비해 감정가격이 너무 낮게 측정되는 경우 대출이 나오지 않기 때문에 이 단계에서 에스크로가 많이 취도 되기도 합니다. 이 절차가 진행이 돼야 모기지론이 다음단계로 넘어가고 21일 내에 자금조달이 가능하기 때문에 인스펙션을 할 때 보통 동시에 진행을 하게 됩니다.
9. 최종 집수리 (Repair and Credit)
인스펙션 을통해 문제점이 발생하는 경우에 구매자 측에서 셀러 측에 수리나 크레디트요청을 할 수 있습니다. 바이어의 에이전트가 대신하여 협상을 해주며, 셀러는 직접수리를 하주 거나 현금으로 바이어에게 크레디트를 줄 수 있습니다.
10. 최종 워크쓰루 (Final Walkthrough)
자, 이제는 모든 단계를 거쳐 마지막 최종 점검 단계인 워크쓰루입니다. 보통 바이어와 바이어에이전트, 셀러에이전트가 함께하게 됩니다. 집을 구석구석 살펴보며 요청한 수리는 완료되어있는지, 놓친 부분은 없는지 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 더 이상 문제점이 없다면 이제는 마지막단계인 서류 사인과 자금이체, 소유권 이전만 남게 됩니다.
11. 클로징 / 소유권이전 (Closing / Recording)
워크쓰루 후에는 에스크로가 클로징이 되며 셀러는 돈을 받고, 소유권 이전이 신청되며 당일이나 다음날 로터리 (Notery)가 서류를 들고 방문하여 제삼자를 끼고 모든 서류에 사인을 하게 됩니다.
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