(미국부동산) 한국인이 미국주택을 구입하려면?

미국에 부동산을 구매하고 있는 외국인들이 계속해서 증가하고 있다. 캐나다인가 중국인이 통계적으로는 가장 많다고 하지만 한국의 많은 연예인들도 캘리포니아 등에 주택을 구매하고 있듯이 미국 주택구매에 대한 한국인의 관심도 꾸준히 증가하고 있다.

 

 

 

하지만 미국의 영주권이나 시민권을 갖고 있지 않은 한국 시민이라면, 세금관계 주택구입절차가 헷갈릴 수 있어 처음 투자가 망설여지기 마련이다. 미국은 외국인에게 마저도 부동산 매각 후 발생하는 수익에 대한 세금을 한국보다 낮게 측정해 미국 부동산투자의 장점이 뚜렷하지만 외국인들은 조금 더 높은 다운페이먼트를 내야 하는 등 약간에 제약을 두고 있기 때문에 나에게 맞는지 잘 알아보고 투자를 해야 한다.

 

 

 

 

우선, 한국인이 미국의 부동산 구입을 하는 방법 중 한 가지는 전액 현금으로 구입하는 방법이다.

현금으로 구매하는 경우 딜을 따내기도 쉬울뿐더러 시장에 따라 셀러와 쉬운 협상이 가능하다. 금액 협상 후에 바로 타이틀 회사에 연락하여 에스크로를 오픈하면 계약이 진행된다. 한국에서 송금되는 경우 자금출처를 확인해야 하니 번거롭지 않게 미국계좌에 3개월 이상 송치를 해놓으면 빠르게 거래가 진행이 될 수 있다.

 

 

이와 같이, 미국 부동산 구입을 하려면 가장 먼저 미국 내 은행에 계좌를 열어야 한다.

 

 

하지만 미국에 합법적으로 거주하고 있지 않은 외국인들이 은행계좌를 열기는 쉽지 않은데, 이는 테러나 마약등 불법자금을 차단하기 위해 은행에서 신분이 확실한 사람에게만 은행계좌를 열어주고 있기 때문이다. 물론 학교를 다니고 있거나 여행비자를 제외한 비자만 있다면 어렵지 않게 은행계좌를 오픈할 수 있다.

 

 

 

 

미국계좌를 열었다면, 미국 부동산 구매에 쓰일 부동산 구입자금을 최소 3개월 전에는 옮겨놔야 한다. 3개월 동안 통장에 유치돼 있다는 것만 증명한다면 구입자금으로 사용할 수 있게 되지만 그렇지 않다면 한국통장에 이 돈이 어떻게 들어왔고 얼마나 있었는지를 또 증명해야 하기 때문에 약간 복잡해질 수 있다.

 

 

 

 

한국 유학생의 경우에도 집을 구매할 수가 있다.

물론, 본인의 합법적인 수입을 증명할 수 없는 경우 부모님이 보증인으로 들어가거나 부모님 명의로 집을 구매를 해야 하며, 다운페이먼트는 35~40% 정도로 이를 낼 수 있다면 모기지도 받을 수 있다. 렌더마다 다른 심사기준이 있지만, 보통 통장에 모기지페이먼트를 12-24개월 정도 낼 수 있는 잔고가 있다면 쉽게 승인이 난다.

 

 

아예 외국인 신분으로 집을 사게 되는 경우, 최소 25%의 다운페이먼트로 모기지를 승인받을 수 있다고 하지만, 꾸준한 수입증명이 필요하며, 미국 내 계좌에 일정금액을 옮겨놓기를 요구하기도 한다.

 

 

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미국 주택의 구매절차는 외국인이 구매할 시에도 똑같기 때문에 자금증명만 확실하게 된다면, 아래 포스팅을 참조하면 된다.

 

 

 

미국 주택 구매 / 매매 절차 간략 정리 및 후기

 

 

미국에는 주택 취득세, 등록세 등 특별세 부과가 없지만 재산세를 매년 내게 되는데, 캘리포니아의 경우 공식적으로는 0.8% 라고 하지만 1.23% 내외라고 생각하면 된다. 미국의 재산세율은 한국보다 조금 더 비싼 편이라고 하는데 재산세에서 공립학교, 도서관, 소방서 등 공공시설에 들어가는 세금이 포함되어 있어서 이다.

 

 

 

또한 한국에서는 집을 2채 이상 보유할 경우 보유연도나 주택 수에 따라 매각 시 양도세율이 최고 60%까지 부과된다고 하지만 미국은 수십 수만 채의 주택을 소유한 다 고해도 법적제한이나 이중과세가 전혀 없기 때문에 투자자들에게도 상당히 유리하다.

 

 

 

또한 외국인들이 미국 내에 법인을 설립할 수 있기에 법인을 설립한 후 자금을 조달하여 부동산 구매를 할 수도 있고 미국 부동산을 취득할 수 있는 방법이 상당히 다양하게 존재하기 때문에 미국 부동산의 열기는 식지 않을 것 같은 전망이다.

 

 

 

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