(미국 집 구매) - 예산 확인, 모기지 사전승인 받기

 

 

2019 하반기, 집값이 하락할 것이라는 예상을 깨고 2020년부터 약 2년가량 미국의 집값은 치솟았다.

물론, 2023년도 상반기 현재에는 금리 상승, 경제의 불확실함 등 여러 요인 때문에 집값이 주춤하고 있는 것은 사실이다. 하지만 이상하게도 3-6개월 전부터 투자토지, 듀플렉스 등 많은 부동산매물들이 임대업이 인기가 많은 주에서 빠르게 매수되고 있다. 

 

 

 

자본이 큰 투자자들이 인플레이션을 대비해 안전자산인 부동산을 매수하고 있는 것으로 보기도 하고, 이제 오를대로 오른 금리가 하락만을 바라보고 있다고 예상되기  때문에 부동산가격의 상승을 부를 금리인하를 대비하여 매수가 이뤄지는 것으로도 보고 있다.

 

 

부동산 가격 하락만을 기다리고 있던 일반인들도 금리인상 때문에 하락한 부동산가격을 보고 하나둘씩 시장에 뛰어들고 있다.

 

 

현금이나 다른 형태의 융자로 구매하지 않는, 내 집마련의 꿈을 이루고 싶은 일반사람들은 보통 15년 혹은 30년 컨벤셔널 모기지를 이용해야 하는데, 이 컨벤셔널 모기지의 사전승인 (Pre-approval)은 원하는 집이 나왔을 때 빠르게 구매할 수 있도록 도와주는 필수 절차이라고 할 수 있다.

 

 

미국 주택 구매 / 매매 절차 간략 정리 및 후기

 

 

 

 

오늘은 집구매의 제일 첫 단계라고 할 수 있는 집구매 예산확인, 그리고 모기지 사전승인받는 법을 알아보고자 한다.

 

 

모기지 사전승인

 

 

미국의 경제사이트 너드월렛 (Nerdwallet.com)에서는 28/36법칙을 소개하고 있는데, 세금과 보험 등이 포함된 월 모기지 페이먼트가 월 세전 수익의 28%가 넘지 않는 선이어야 하고, 전체 빚이 월 세전수익의 36%이 넘지 말아야 한다는 법칙이다.

 

예를 들어 한 달에 $5,500 정도 수익이 있고 $500의 기존빚이 있다면 월 모기지는 $1480을 넘지 말아야 한다.

 

 

 

개인적으로 이 법칙은 웬만한 대도시에서는 더 이상 적용할 수 없는 법칙이라고 생각한다.

많은 학생들이 스투던 트 론 때문에 이미 큰 액수의 빚을 떠안고 사회로 나오게 된다. 또한 미국의 평균 세전 연봉은 $70,480으로 세전 월급이 $5873 정도인데, 캘리포니아만 하더라도 평균 집값인 $700,000의 집을  20% 다운페이먼트로 구매할 시 현재 6%가 넘나드는 이자율로는 모기지페이먼트가 월 $4000이 훌쩍 넘어간다.

 

다행히도, 주 별로 모기지 승인의 요인들은 조금씩 다르고 집값이 비싼 도시의 경우에는 렌더의 따라 조금 더 너그럽게 승인되고 있다.

 

 

 

미국 부동산 사이트 질로우에서는 내 월 수입등을 넣으면 얼마 정도의 집을 사는 게 적당한지 계산해 주는 계산기를 제공하니 이런 툴들을 이용하여 모기지 신청 전에 내 예산을 먼저 알아보는 것을 추천한다.

 

질로우 집구매 예산 알아보기

https://www.zillow.com/mortgage-calculator/house-affordability/

Affordability Calculator - How Much House Can I Afford? | Zillow

 

 

 

 

예산을 알아봤으면 이제는 실제 렌더들에게 연락을 돌릴 차례이다.

모기지회사에 연락해서 이런저런 이야기를 할 때 대부분 을에 위치에서 겁을 먹고 이야기하게 되는데, 사실 렌더들도 돈을 빌려줘야지만 커미션이 나오기 때문에 내 재정상황을 다 이야기하면 적극적으로 도와주기 때문에 걱정할 필요 없다.

 

 

개인적으로 정해놓은 부동산 중개인이 없다면, 렌더에게 먼저 연락을 해 내 예산이 얼마인지 확인을 하고 집구매 여정을 시작하는 것을 추천한다. 그래야지만 현실적인 범위 안에서 좋은 집을 구할 수 있고 리얼터와의 소통도 수월해진다.

 

 

 

그렇다면, 모기지 융자에 영향을 가장 많이 미치는 요소들은 무엇일까?

 

 

1. 수입

같은 업계에서 2년 이상 일을 해왔고, 또한 일정하게 수입이 3개월 이상 들어왔다는 증명을 해야 한다.

 

 

2. 빚, 고정비

자동차 페이먼트, 스투던 트론, 보험 등 기존의 빚과 고정비가 얼마 정도인지 뱅크스테이트먼트를 통해 확인된다.

 

 

3. 현금

다운페이먼트와 클로징피를 낼 돈이 계좌에 있는지, 모아놓은 재산이 있는지 등 또한 영향을 미친다.

 

 

4. 신용도

컨벤셔널 융자는 신용도 제한이 있다. FHA는 그에 비해 신용도 제한이 낮은 편인데 그렇다고 너무 상관이 없지는 않다. 신용도는 대출이자를 결정하는 중요한 요소기도 하기 때문에 평상시 관리가 필요하다.

 

 

 

 

 

 

이를 증명할 서류들을 보내고 나면 렌더가 정확하게 대출을 줄 수 있는 금액을 알려준다. Pre-qualified 가아닌 Pre-approved는 웬만한 정보의 변경이 없는 한에는 대출이 그대로 나오기 때문에 Pre-approved letter를 받았다면 그 금액을 토대로 집 쇼핑을 시작하면 된다.