미국 투자용 부동산을 현금으로 구매한다면 다양한 자금조달 (융자)를 알아볼 필요가 없지만, 미국은 대부분 고정금리이기 때문에 금리가 낮은 시대라면 현금이 많더라도 융자를 생각하게 됩니다.
미국에 다양한 부동산 투자 전략 (Strategy)가 있듯이 부동산 구매를위한 융자 전략도 존재합니다. 이를 잘 이용한다면 Ultimately, 돈을 한 푼도 안 들이고 부동산을 구매할 수도 있게 되는 거죠. 그 방법은 추후에 적어보도록 하겠습니다.
1. 현금구매
많은 부동산 투자자들이 현금구매를 선호합니다. 미국 비거포켓과 멤피스 인베스트가 공동 조사한 자료에서는 미국 투자자들의 24%가 현금으로 투자부동산을 구매한다고 합니다.
2. 컨벤셔널 모기지 (Conventional Mortgage)
미국에서 가장 일반적인 융자방법입니다. 미국에 현금 투자자들이 24%나 된다고 하지만, 사실 레버리지를 이용하는것이 투자금회수 에는 더 도움이 될 수 있습니다. 대부분 부동산구매가격의 20%를 다운페이먼트로 선납을 한후 15년, 30년에 거쳐 융자를 갚게 됩니다. 다른 융자들에 비해 이자가 낮게 측정되기 때문에 가장 많이 사용되고 있는 융자라고 볼 수 있습니다.
> A가 한달에 백만 원짜리 월세가 나오는 1억짜리 집을 산다고 하면 Cap rate은 12%입니다. 하지만 1억짜리 집을 20% 다운페이를 내고 4% 이자율인 모기지를 받아 5개를 구매한다고 했을 때 관리와 수리하는데 드는 비용을 빼고 한 집당 한 달에 약 30만 원이 남는다고 해도 5채에서 총 150만 원이 생산되기 때문에 Cap rate은 18%로 올라갑니다. 한 채를 샀을 때보다 50% 더 회수가 되는 셈이죠
(출처: Bigger pockets)
3. 포트폴리오 렌더
컨벤셔널 모기지는 정부가 규정해 놓은 요구사항을 맞춰야 하기 때문에 심사가 까다롭다고 할 수 있습니다. 일정한 수입을 증명할 수 없는 전업 부동산 투자자나 프리랜서 경우에는 그 요구사항을 다 맞추기 힘든 상황이 발생 하고는 합니다. 작은 규모의 은행이나 신용조합 같은 3 금융권 같은 경우에는 100% 기업의 돈을 빌려주기 때문에 요구사항 기준을 자유롭게 조정할 수 있기 때문에 투자자들 사이에서 자주 이용되고 있습니다.
4. FHA 론 - 첫집구매자대출
이 융자는 다운페이먼트와 크레디트가 부족한 사람들도 모기지를 받을 수 있도록 미국 정부에서 마련한 융자 프로그램입니다. 구매하는 집에서 직접 거주를 해야 하고, PMI라는 보험성격의 이자를 더 지불해야 하지만 최소 3.5%의 다운페이만으로 대출을 받아 멀티유닛 집을 구매할 수 있기 때문에 좋은 딜을 찾는다면 적은 자본으로 여러 유닛을 구매할 수 있다는 장점이 있습니다.
5. 셀러 파이낸싱 (Seller Financing)
가끔 집을 파는 사람이 제안을 하거나 반대로 매수자가 매도자에게 제안을 할 수 있는 융자방법인데, 이 방법은 매도자가 융자를 끼고 있지 않은 집을 판매할 때만 가능합니다. 어차피 은행에게 내게 될 이자를 매도자에게 월 일정금액씩 지불함으로 써 집의 소유권을 이전받게 됩니다. 협상을 잘한다면, 현 이자율보다 낮게도 집을 구매하지만 이를 응해줄 매도자를 직접 찾아야 한다는 단점이 있습니다. 또한 집을 급하게 팔아야 할 때, 바이어마켓인 경우에 매도자가 매수자에게 집을 빠르게 팔기 위해 제안하는 경우도 있습니다.
6. 하드머니론 (Hard Money)
개인이나 제3,4 금융권에서 부동산 투자용으로 내어주는 융자입니다. 신용도나 수입을 고려하지 않고 부동산 가치에만 심사기준을 두고 융자를 승인합니다. 비교적 대출기간이 짧으며 이자율이 높게 책정되기 때문에 세입자가 들어와 컨벤셔널 론으로 승인을 받을 때까지 브리지용도로 이용되는 경우가 많습니다.
7. 프라이빗 머니 (Private Money)
프라이빗 머니는 하드머니론과 비슷한 성격을 띠지만, 보통 개인이 자본을 내어주고 높은 이자율을으로 수익을 내고 싶을 때 프라이빗 머니 렌더가 됩니다. 빠른 자금조달로 포트폴리오가 탄탄한 부동산 투자자들에게 애용되고 있지만 렌더에 따라 빠른 대출상환을 금지하고 있는 조약도 있을 수 있기 때문에 숙련된 투자자들에게만 추천하는 융자 방법입니다.
8. 홈에퀴티론 (Home Equity / Lines of Credit)
많은 투자자들이 새로운 부동산 취득을 위해 현재 가지고 있는 부동산을 담보로 대출을 받는 홈에퀴티론을 선택합니다. 현재 가지고 있는 집에 지분이 많이 쌓였을 시, 비교적 낮은 이자율로 현재 부동산을 담보하여 새로운 융자를 열 수 있습니다. 많은 절세 혜택이 있기 때문에 잘 사용한다면 새로운 부동산을 부담 없이 취득할 수 있지만 담보가 잡힌 부동산의 리스크가 더 커진다는 단점도 존재합니다.
이 외에도 공동벤처, 커머셜 론등 다양한 방법이 존재하지만 소자본으로 투자를 하는 부동산 투자자들에게 적합한 융자를 집중적으로 알아보았습니다. 좋은 딜이 있을 시 자본을 늘리기 위하여 다양한 융자방법을 숙지해 놓는 것이 중요합니다. 다들 부자 되세요!
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