(미국부동산) 시장가격 대비 저렴한 집 구매 시 주의할 점

 

 

미국집들은 대부분 신축이 아니라면 60-100년 정도 된 오래된 집들이 많습니다. 캘리포니아경우에는 오래된 주택들은 목조주택들이 많아 주의해야 할 부분이 한두 가지가 아니죠. 하지만 관리가 잘 된 집이라면 오래된 집이라도 정말 튼튼한 집들이 많습니다.

 

 

미국부동산의 투자기법 중 하나인 BRRRR(Buy Rehab Refinance Repeat)을 이용하시는 투자자분들이나, 홀세일러들, 플립핑 투자자들분들은 낙후된 주택 혹은 시장가격 대비 저렴한 집을 선호하시는데요. 초보 투자자들이 추후 임대업이나 되파는 용도로 리모델링 비가 적게 들어갈 낮은 가격의 부동산을 고르는 것은 쉬운 일이 아닐 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 큰 리스크를 줄 수도 있지만 큰 이익을 낼 수 있는 시장가격 보다 저렴한 집들을 잘(?) 고르는 법을 알아보도록 하겠습니다.

 

영어로는 Distressed Property라고 합니다.  일반적인 부동산 리스팅에서 볼수있는 매물들이 아닌, 대출 미납으로 인해 은행이나 대출업자의 소유로 넘어갔거나, Forclosure 등 경매로 나오는 집들을 가리킵니다. 당연히 매물의 가격은 시장가격에 비해 많이 낮게 책정이 됩니다.

 

 

 

 

왜 Distressed Property에 투자해야 할까요?

 

1. 가격

이 종류의 부동산은 성격상 시장가격에 비해 낮게 측정됩니다. 꼭 경매에서만 구매해야 하는 게 아니라 셀러의 정보를 얻을 수 있다면 전화로 미리 협상을 하여 많게는 80% 디스카운트된 가격으로 부동산 취득이 가능합니다.

 

2. 대출

큰 손 투자자의 경우는 대부분 현금으로 이런 종류의 부동산을 구매하지만, 대출로 구매해야 하는 일반 투자자들에게도 좋은 딜을 구할 수만 있다면 좋은 기회가 될 수 있습니다. 앞서 설명하였듯이 대출에는 많은 종류가 있지만 거래를 빠르게 성사시켜야 하는 경매 같은 경우에도 Hard money loan이나 Investor Loan을 쓴다면 충분히 구매가 가능합니다. 이러한 대출은 부동산의 가치에만 기반하여 대출이 나오기 때문에, 시장가격보다 낮은 이 부동산들에 대한 대출은 쉽게 조달될 수 있다는 장점이 있습니다.

 

미국 투자용 부동산을 구매할 수 있는 다양한 방법 - Real Estate Financing

 

 

 

 

 

Distressed Property 구매 시 주의할 점

 

1. 저당

보통 Forclosure으로 넘어간 집들은 저당이 잡혀있는 경우가 많습니다. 경매로 구매를 할 경우 구입한 가격에서 저당이 처리가 되지만 개인거래를 하는 경우에는 명의가 이전되는 순간 바이어에게 모든 책임이 있음으로 구매 시에 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

 

2. 인스펙션

경매던지 개인거래이던지 모든 집들은 조건 그대로 (As-is) 상태로 판매됩니다. 겉으로 흠집이 없는 집이라도 바이어가 꼼꼼히 인스펙션을 하여서 집의 기반이나 수도관에 문제가 없는지 큰 골칫거리가 될만한 요소들을 체크해야 합니다.

 

3. 거래성사기간

저당이 많이 잡힌 매물일수록, 저당이 처리되는 기간이 있기 때문에 클로징까지 시간이 걸릴 수 있다는 리스크가 있습니다. 현금구매의 경우 큰 타격이 없을 수 있지만 대출인 경우 바이어가 이자를 감당해야 하기 때문에 구매 전 확인이 필요합니다.

 

 

 

플립핑뿐만이 아니라 임대업에서도 잘 알고 있으면 수익을 극대화시킬 수 있기 때문에 경매가 생소하게 다가오더라도 하나씩 공부해 보신다면 좋은 결과를 만들어 내 실 수 있다고 생각합니다.