(미국부동산) 홀세일링이란 무엇인가?

 

 

 앞서 글에서 이야기했듯이, 미국 부동산 홀세일링이란 다양한 부동산 투자 전략 중 하나이다. 홀세일링이란, 실제로 부동산을 취득하지 않고 계약서를 투자자에게 넘김(assign) 으로써 수수료로 수익을 남기는 행위를 말한다.

 

 

미국 부동산 투자의 다양한 방법, 전략 총정리

 

매수인과 매도인, 셀러와 바이어 중간에서 커미션을 받는다는 것에서 리얼터 (부동산중개인)과 비슷하다고 생각할 수 있는데, 부동산 중개인만큼 부동산에대한 지식이 필요하지만, 자격증이 필요 없고, 누구나 좋은 딜을 계산할 수 있고 네트워킹을 할 수 있다면 시작할 수 있다.

실제로 만 18세 막 성인이 된 후 뛰어드는 사람들도 꽤 있다.

 

초기 자본이라는것은 에스크로 드는 돈 정도이기 때문에 리스크가 굉장히 작으며, 역량과 찾아낸 매물에 따라 계약건당 적게는 $500에서 $100,000 까지도 다양하게 받을 수 있기 때문에 시드머니를 모으는 투자자들에게도 많이 이용되고 있다. 또한 장기투자처럼 계속된 부동산의 관리가 귀찮은 투자자들도 단기수익으로 찾고 있다.

 

 

 

다음은 부동산 홀세일링을 하는 방법이다.

 

 

 

1. Motivated seller (급하게 매도해야 하는 셀러)를 찾는다

홀세일러는 플리퍼나 숙련된 투자자들이 주 판매대상이기 때문에 그들이 원하는 조금 낙후된 부동산들을 많이 찾아야 한다. 부동산시장에 등록된 지 오래된 매물이거나, 일정프로그램을 통해서 이혼, 부모님의 사망 등 개인사정에 의하여 집을 빠르게 팔아야 하는 매도인들 찾아낼 수도 있다. 그런 셀러들을 찾아내는 게 홀세일링에 첫 번째 단계이다.

 

 

2. 부동산 협상하기

타깃이 될 매물을 찾았으면 그 집의 실제 소유자에게 연락할 방법을 찾아야 한다. 보통 홀세일링 전문 프로그램에 나와있기도 하며, 나와있지 않은 경우에는 구글에 등록된 전화번호 찾기 사이트를 통해 연락처를 찾을 수 있다. 전화통화, 포스트카드, 이메일을 보내기 등을 통해 소유자와 연락이 닿았다면 이제 협상을 할 차례이다. 이 단계에서 홀세일러들은 동네, 집의 상태, 크기등을 고려하여 주변에 비슷한 집들의 가격을 이용해 비교자료들을 미리 조사해 놓아야 협상을 수월하게 할 수 있다.

 

 

3. 투자자 찾기

협상이 끝나면 홀세일러는 셀러에게 부동산 계약서를 보낸다. 계약서 별로 차이가 있지만 보통 30일 이내에 캐시바이어를 찾아 캐시로 집을 사겠다는 게 일반적이며 셀러는 계약서를 쓰는 순간 그 부동산을 다른 사람에게 팔 수 없다. 이제는 홀세일러가 투자자를 찾아야 하는 단계이다. 기존 네트워킹을 통해 투자집을 찾고 있는 투자자가 있다면 최고이다. 하지만 그렇지 않다면, 페이스북그룹이나 비거포켓 같은 부동산 커뮤니티 등 투자자들이 활발히 활동하는 온라인공간에서도 충분히 찾을 수 있다. 투자자를 찾게 된다면, 셀러에게 제시한 매수금액에 내가 생각하는 합리적인 수수료를 붙여서 투자자에게 제시한다. 투자자가 그 금액을 받아들이면 홀세일러는 투자자와 그 금액으로 '어사인먼트 계약서'를 쓰게 된다. 투자자들은 보통 계약서가 익숙하기 때문에 일반 부동산거래보다 수월하게 이뤄지는 경우가 대반사이다.

 

 

4. 클로징

이제는 에스크로에게 매도계약서와 어사인먼트 계약서를 넘길 차례이다. 일반 부동산 계약서와 다른 계약서를 쓰는 홀세일러를 꺼려하는 에스크로회사들도 있기 때문에 사전에 알아놓으면 좋다. 이두계약서를 넘기면, 에스크로 회사에서 투자자에게는 소유권을 넘겨주고 매도자에게는 돈을 보내주며 그 중간 수수료를 홀세일러에게 체크 또는 송금으로 보내준다.

 

 

 

 

이렇게 홀세일링은 비교적 간단한 단계와 리스크로 큰 수익을 낼 수 있다. 하지만 성공적인 홀세일링을 위해서는 부동산시장에 대한 전반적인 지식이 많이 필요하고, 투자자들을 많이 알고 있거나 그 커뮤니티를 많이 알고 있어야 한다. 또한 부동산 가격보다 낮은 매물들을 찾기위해서믄 계속해서 검색을 하고 전화를 돌려야 하기 때문에 시간적 감정적 노동이 꾸준하게 들어가는 것은 사실이다.

 

또한 법적인 부분을 잘 숙지하고 있어야 하고, 가끔은 도덕적인 부분에서 문제가 생길 수 있다는 것을 인지하고 있으면 좋다.

 

 

 

 

 

부동산 홀세일링은 제대로 된 접근과 지식만 갖춰진다면 혼자서도 정말로 큰 수익을 낼 수 있습니다. 

홀세일링을 잘 알아보고 싶으신 분들은 구독 공감 부탁드려요 앞으로도 홀세일링에 관한 정보들을 많이 올려놓고, 추후에는 커뮤니티를 만들어 열정 있으신 분들 누구나 홀세일링을 시작할 수 있는 좋은 발판을 만들 예정입니다.