(미국부동산) 미국 BRRRR투자와 그 방법 총정리

 

 

안녕하세요! 오늘은 홀세일링에 이어 계속해서 정보를 드리고자하는 BRRRR투자법을 정리해드리고자 합니다.

BRRRR 투자법은 정확히 언제부터 어디서 쓰였는지 모르지만 미국최대 부동산 커뮤니티 비거포켓 (Bigger Pockets)의 데이빗 그린이라는 분이 BRRRR이라는 책을 내면서 유명해졌습니다. 이제는 다양한 부동산 커뮤니티, 웹사이트에서 널리 쓰이고 있으며 지금도 많은 이들이 도전을하고 성공을 거두는 부동산 투자 기법입니다.

 

 

 

BRRRR기법

 

 

BRRRR은 Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat의 약자로 부동산을 구매후 보수 그리고 임대를 내준후 수리하고난 가치평가로 재 융자를 받아 수익을 챙긴후 그걸 반복하는 투자법입니다. 조금더 디테일하고 쉽게 이야기 해 볼까요?

 

 

1.BUY 

BRRRR 기법을 완성시킬 투자부지를 찾으려면 일단 수리비용이 조금더 들더라도 현재 가치보다 조금 저렴한 부동산을 찾는것이 우선이다. 새집이나 완벽하게 리모델링되어 비싸게 판매되어지는 집은 알맞은 투자부동산이 아니라고 할 수 있다. 또한 메이져문제 (집 기반문제나 수도관문제 등) 이있는 집들은 피해야 하는데, 보통 투자집이라도 구매기간 내에 인스펙션이 이루어지며 메이져 문제들은 그때 다 드러나기때문에 수순대로 구매절차를 밟으신다면 좋은 집을 구매 하는것은 어렵지않다.

 

 

2.REHAB

 BRRRR 투자법에 기반한 리모델링은 일반 접근법과 다르다. 이 투자법을 위한 리모델링의 목적은 크게 두가지로 나눌수 있는데,

 

- 빠른시일내에 임대를 줄수있는 기준을 충족하기

(이쁜 부억카운터탑, 아주고급스러운 바닥재, 샹들리에라이트 등 은 일반적으로는 임대를 줄 투자용집에는 부적합하다고 할 수 있다. 최소한임차인이 쾌적하게 거주할 수 있는환경을 빠르게 만들어 캐시플로우를 빨리 구축하는게 리모델링 목적이라고 할 수 있다)

 

- 재융자때의 높은 밸류를 측정받기위해 홈어프레이절 기준의 수리위주로 진행

(예를들어 주변 집들과 비교했을때 $400k 정도 하는 집이 있는데 앞마당이 지저분하고 화장실이 오래됬다고 해보자. 투자자A 는 앞마당 리모델링과 화장실의 최소 리모델링비용을 $30K 잡고 집을 $360k 에 구매를 한다. 리모델링을 진행을하고 홈어프레이절에서 집밸류를 높여주는 요소들을 손을 본 후, 재융자를 받았을때 집의 가치가 $410k 나왔다면 차액인 $50k를 주머니에 넣을 수 있다.)

 

 

3.RENT

자신이 거주하는 집이아니라면, 임차인이 들어와야지만 은행에서 재융자를 받을 수 있다. 집수리가 끝났다면 이제 임대를 해 캐쉬플로우를 만들 차례이다. 

 

 

4.REFINANCE

임대인을 구하였다면 은행에 가서 재융자를 받아야한다. 임대소득을 기반으로, 또 수리가 마쳐진 집을 다시 가치를 매겨 은행에서는 융자금을 정해준다. 이때 집의 가치가 높아졌다고 판단 된다면 그 차액을 현금으로 받을 수 있다. 

 

 

5.REPEAT

재융자 시에 받았던 현금으로 다른 집을 BRRRR한다. 시드머니가 부족하다면 조금더 모은후 반복을한다.

 

 

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이투자의 목적은 캐시플로우창출 이라고 할 수 있는데, 미국은 임대가 아직 많이 이뤄지고있기 때문에 계속 이런식으로 임대하는 집을 늘려나가고 한 집당 $200정도의 캐시플로우를 창출한다면 이집이 10개가 되었을때는 한달에 $2000의 캐시플로우가 생기는 것입니다.

또한 임대인이 사실상 대출금을 갚아주고 있는 것이기때문에 최악의 경우 집을 판매한다면 그것은 그대로 나의 자산이 되지요.

 

 

 

 

물론 부동산시장이 하락세를 계속해서 보여주거나 부동산 소유인구가 많아 임대가 힘든시장에 구매를한다면 생기는 리스크들이 있습니다.

부동산 시장이 하락하더라도, 렌트비는 조정이 잘안되는게 미국부동산시장이기에 다른 투자법에비해 BRRRR기법은 비교적 안전하게 나의 자산을 늘리는 법으로 알려져 있습니다.

 

 

 

 

다음시간에는 홈어프레이졀과 집의 가치를 더 올려주는 수리법에 대해 알아보겠습니다.

다들 성공적인 투자하시고, 도움이 되었다면 구독과 공감 부탁드려요!